Uma das grandes batalhas vividas pelos Condomínios diz respeito aos inadimplentes que, por uma ou outra razão, deixam de honrar as obrigações perante o condomínio onde residem, fazendo com que as contas da comunidade sofram com tal prática.
Os motivos são os mais variados: o cidadão que perdeu o emprego, aquele que sofre com a redução de rendimentos da família, e também aquele que opta por simplesmente não pagar, sobretudo porque a multa, antes mais pesada, agora está limitada a 2% sobre o valor do débito.
A falta de pagamento por parte dos condôminos traz aos administradores do Condomínio a responsabilidade de gerir as contas sem a arrecadação necessária e, por vezes, são obrigados a deixar de pagar uma ou outra fatura, a cortar gastos, ou a ratear entre os pagantes as despesas dos demais.
Dentre os devedores existe a categoria dos eventuais, e existe a categoria dos contumazes, isto é, aqueles que simplesmente abandonam os pagamentos, ou reiteradamente atrasam os pagamentos, deixando por conta de seus vizinhos arcar com as contas comuns, dentre elas muitas vezes a água e o gás individualmente utilizados pelas unidades.
Mas, para tentar coibir tal prática, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa condominial, além da multa moratória de 2%.
No âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é penalizar a impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento do pagamento da taxa condominial, e a multa compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo descumprimento do pacto estabelecido na convenção.
A multa moratória é prevista no § 1.º do art. 1.336, enquanto as compensatórias estão previstas no art. 1.337. E, em virtude de terem origens diversas, podem ser cumuladas.
A multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas assembleias. Desse modo, a aplicação da multa compensatória em questão não está limitada ao inadimplemento, mas às obrigações em geral.
Daí prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos, multa que não só pode, como deve, ser imposta ao condômino que repetidamente deixa de pagar a sua cota condominial.
Entre os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337 da lei civil.
Em razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos geradores.
São dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa (inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.
O parágrafo único do mencionado art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência estabelecido na convenção.
A multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos pelo conjunto à custa dos demais condôminos.
Nos casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.
Importante registrar que não há proibição a que essa multa seja repetida, sem limitação, na medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.
Luciane Menezes Chad
Advogada
23/05/2016
